La prórroga del contrato de alquiler de vivienda habitual ha sido objeto de importantes cambios normativos en octubre de 2026. En apenas unos días se aprobaron nuevas medidas para reforzar la estabilidad de los alquileres, pero una de las normas fue derogada por el Congreso y posteriormente se publicó un nuevo real decreto-ley con una regulación similar, aunque con ajustes.
Esta sucesión de cambios puede generar dudas tanto a propietarios como a inquilinos: ¿cuánto tiempo puede prorrogarse un contrato?, ¿con cuánta antelación debe comunicarse la no renovación?, ¿existe una indemnización cuando el arrendador decide finalizar el alquiler?
En este artículo repasamos qué ocurrió con el Real Decreto-ley 27/2026, qué contempla la nueva regulación publicada y qué conviene revisar antes de tomar decisiones sobre un contrato de arrendamiento.
Importante: la normativa sobre duración y finalización de los alquileres ha cambiado en un periodo muy breve. El Real Decreto-ley 27/2026 fue derogado el 2 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026, publicado el 7 de octubre, establece una nueva regulación con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026. Por ello, es fundamental distinguir entre las medidas que dejaron de tener efecto y las previstas para la nueva norma.
¿Qué ha ocurrido con las nuevas reglas del alquiler en 2026?
El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La norma se publicó en el BOE el 1 de octubre y entró en vigor el día 2. Sin embargo, ese mismo día el Congreso de los Diputados acordó su derogación.
Como consecuencia, las modificaciones introducidas por aquel decreto dejaron de tener efecto. No sería correcto aplicar actualmente sus disposiciones como si siguieran vigentes de forma autónoma.
Posteriormente, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que vuelve a regular la continuidad de los contratos de vivienda habitual, los plazos de preaviso y la indemnización por determinadas decisiones de no renovación. Esta nueva norma se publicó el 7 de octubre y fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.
Por tanto, si tienes un contrato que está próximo a vencer, no debes basar tu decisión únicamente en las noticias que se difundieron sobre el Real Decreto-ley 27/2026. Es necesario comprobar qué normativa resulta aplicable en la fecha concreta de vencimiento y de comunicación.
Prórrogas sucesivas de cinco o siete años: ¿qué contempla la nueva norma?
Una de las medidas más relevantes del Real Decreto-ley 28/2026 es la modificación del régimen de prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La norma prevé que, una vez transcurrido el periodo mínimo legal de cinco años —o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica—, el contrato pueda prorrogarse por periodos sucesivos de esa misma duración si ninguna de las partes comunica válidamente su voluntad de no continuar.
Esta regulación cambia el planteamiento de la continuidad del alquiler: en lugar de limitarse a una prórroga anual, se establece un sistema de periodos más largos. No obstante, esta nueva regulación tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, por lo que no debe confundirse con una obligación aplicable desde la publicación del decreto.
Además, la aplicación a contratos que ya están en vigor depende de las reglas transitorias. Por eso, la fecha de firma, el periodo contractual en el que se encuentra el alquiler y las comunicaciones realizadas previamente pueden resultar determinantes.
¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario?
El Real Decreto-ley 28/2026 prevé un plazo general de seis meses de preaviso para el arrendador y mantiene en dos meses el plazo para el arrendatario, cuando se den las condiciones previstas en la norma para la no renovación del contrato.
El objetivo de este plazo es que el inquilino disponga de tiempo para organizar una posible mudanza y buscar otra vivienda. Para el propietario, implica planificar con suficiente antelación cualquier decisión relacionada con la finalización del alquiler.
La norma también contempla una regla transitoria: en determinados contratos cuyo vencimiento se encuentre a menos de seis meses de la entrada en vigor, el arrendador podrá comunicar la no renovación con una antelación mínima de cuatro meses.
En cualquier caso, antes de enviar una comunicación conviene comprobar:
- La fecha exacta de vencimiento del contrato o de la prórroga vigente.
- La duración inicial y las prórrogas que ya se han producido.
- Qué norma resulta aplicable en la fecha de la comunicación.
- El plazo de preaviso correspondiente y la forma de acreditar que la notificación se ha recibido.
Indemnización por no renovar el contrato de alquiler
Otra de las medidas previstas en el Real Decreto-ley 28/2026 es la posibilidad de que el arrendador deba indemnizar al inquilino cuando comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato. La cuantía se calcula conforme a los criterios establecidos en la nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Con carácter general, la norma toma como referencia el mayor de estos importes:
- Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
- Una mensualidad calculada con esa misma referencia por cada año de residencia del arrendatario, con el prorrateo previsto para periodos inferiores.
Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado en el sistema estatal, la norma establece que se tome como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no renovación. La indemnización, cuando proceda, se abonará en el momento de entrega de la vivienda, sin perjuicio de las excepciones y reglas específicas previstas legalmente.
Atención: no debe darse por hecho que la indemnización se aplica a cualquier contrato ni que puede reclamarse con independencia de la fecha de la comunicación. Las notificaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la publicación del Real Decreto-ley 28/2026 conservan su eficacia y no generan por sí mismas el derecho a esta indemnización.
¿Existen excepciones a la indemnización?
Sí. La nueva norma contempla supuestos en los que la compensación no procede, siempre que se cumplan los requisitos legales y se indiquen correctamente cuando corresponda. Entre ellos se encuentran determinadas situaciones de necesidad de la vivienda por parte del arrendador persona física, la falta de residencia efectiva del inquilino en las condiciones previstas o la disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio.
También se regula la relación entre la indemnización y el derecho del inquilino a solicitar determinadas prórrogas obligatorias. Si el arrendatario reúne los requisitos para obtener una prórroga legal que el propietario deba aceptar y no la solicita, puede no proceder la indemnización. Si la solicita y resulta aplicable, el derecho a la compensación puede quedar diferido hasta el final de la prórroga.
La aplicación de estas excepciones requiere analizar las circunstancias de cada caso. No es recomendable enviar una comunicación de finalización sin revisar previamente el contrato y la situación legal de ambas partes.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda alquilada?
La transmisión de una vivienda alquilada no elimina automáticamente las obligaciones vinculadas al contrato. El Real Decreto-ley 28/2026 establece que, cuando el adquirente se subrogue en la posición del arrendador, la venta no afectará por sí sola al derecho a la indemnización si se cumplen los requisitos legales y no concurre una excepción.
Por eso, si eres propietario y estás valorando vender una vivienda arrendada, conviene revisar no solo las condiciones de la compraventa, sino también la situación del contrato, las notificaciones efectuadas y las posibles obligaciones que puedan transmitirse al nuevo titular.
Prórrogas extraordinarias y zonas de mercado residencial tensionado
La normativa también contempla mecanismos de protección para determinadas situaciones. Entre ellos se encuentran las prórrogas extraordinarias relacionadas con la vulnerabilidad social y económica y las previstas para viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
En estas últimas, la nueva redacción del artículo 10 prevé, en los casos establecidos, la posibilidad de solicitar prórrogas anuales durante un máximo de tres años. La solicitud debe cumplir los requisitos legales y la prórroga puede ser incompatible con otras extraordinarias previstas por normas con rango de ley.
La existencia de estas medidas no significa que todos los contratos puedan ampliarse automáticamente. Es necesario comprobar la situación del arrendatario, las características de la vivienda, la declaración de la zona y las condiciones concretas de la norma aplicable.
Resumen de las principales medidas previstas
| Materia | Medida prevista en el RDL 28/2026 | Aspecto que conviene revisar |
|---|---|---|
| Prórroga del contrato | Periodos sucesivos de cinco o siete años, según el tipo de arrendador. | Duración del contrato y reglas transitorias. |
| Preaviso del propietario | Seis meses con carácter general. | Fecha de vencimiento y posibles excepciones transitorias. |
| Preaviso del inquilino | Dos meses con carácter general. | Condiciones del contrato y normativa aplicable. |
| Indemnización | Puede proceder si el arrendador no prorroga el contrato, conforme a los criterios legales. | Cuantía, fecha de comunicación y excepciones. |
| Vivienda en zona tensionada | Posible prórroga extraordinaria anual de hasta tres años en determinados casos. | Requisitos del inquilino y situación de la zona. |
| Entrada en vigor | 15 de noviembre de 2026. | Confirmar el estado normativo antes de actuar. |
Qué debes hacer antes de renovar o finalizar un alquiler
La sucesión de normas demuestra que las decisiones relacionadas con un alquiler deben tomarse con información actualizada. Tanto propietarios como inquilinos deberían conservar el contrato, sus anexos, los justificantes de pago y las comunicaciones intercambiadas.
Antes de acordar una prórroga o comunicar la no renovación, es recomendable revisar la fecha de vencimiento, la duración acumulada, el plazo de preaviso y las posibles consecuencias económicas. También conviene comprobar si existe una prórroga extraordinaria aplicable o si una comunicación anterior mantiene sus efectos conforme al régimen transitorio.
Para consultar la regulación oficial, puedes revisar el Real Decreto-ley 28/2026 en el Boletín Oficial del Estado y la resolución que publicó la derogación del Real Decreto-ley 27/2026.
Asesoramiento para resolver tus dudas sobre el contrato de alquiler
Los cambios en la prórroga del contrato de alquiler y en las reglas de finalización pueden tener consecuencias importantes para propietarios e inquilinos. Además, las fechas de entrada en vigor y las disposiciones transitorias hacen especialmente importante revisar cada caso de forma individual.
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Analizar la situación con antelación puede ayudarte a evitar errores, comprender tus obligaciones y actuar con mayor tranquilidad.
