La normativa de vivienda ha vuelto a cambiar en octubre de 2026. Tras la derogación de dos reales decretos-ley a comienzos de mes, el Gobierno ha publicado nuevas normas que recuperan buena parte de las medidas anteriores, aunque con modificaciones en sus plazos y condiciones.
Los cambios afectan a propietarios, inquilinos, inversores y empresas vinculadas al sector inmobiliario. Entre las novedades destacan las nuevas reglas sobre la duración de los contratos de alquiler, las prórrogas extraordinarias, los límites a determinadas actualizaciones de renta y los incentivos fiscales para propietarios y arrendatarios.
En este artículo de 347 Asesores repasamos las principales medidas de la reforma de la vivienda de 2026 y qué conviene revisar antes de renovar un contrato, modificar una renta o realizar una operación inmobiliaria.
¿Qué normas regulan los nuevos cambios en vivienda?
El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó el 7 de octubre de 2026 dos nuevas normas:
- Real Decreto-ley 28/2026: introduce medidas para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
- Real Decreto-ley 29/2026: reúne medidas de protección de los arrendatarios, fiscalidad, vivienda asequible y financiación.
Estas normas recuperan una parte importante de las medidas contenidas en los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026, derogados por el Congreso el 2 de octubre. Sin embargo, no reproducen exactamente su contenido: incorporan ajustes en determinadas fechas, reglas transitorias y condiciones de aplicación.
También es importante tener en cuenta que los nuevos reales decretos-ley deben someterse a convalidación parlamentaria. Por tanto, conviene seguir su tramitación y comprobar la situación normativa antes de tomar decisiones que puedan tener consecuencias económicas o contractuales.
Puedes consultar los textos oficiales en el Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026.
¿Cómo cambian los contratos de alquiler de vivienda habitual?
Uno de los cambios más relevantes afecta a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y refuerza la continuidad del alquiler una vez agotada la duración mínima legal.
Cuando se alcanza ese momento, el contrato podrá prorrogarse por períodos sucesivos de cinco años si el arrendador es una persona física, o de siete años si es una persona jurídica, salvo que alguna de las partes comunique válidamente su intención de no continuar.
También cambia el plazo de preaviso del propietario. Con carácter general, deberá comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelación, mientras que el arrendatario mantiene un plazo de dos meses. Para determinados contratos existen reglas transitorias que pueden modificar la aplicación de estos plazos.
Además, la norma contempla una posible indemnización cuando el propietario decide no continuar el contrato en los supuestos previstos legalmente. Su importe se determina atendiendo a la cuantía más elevada entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario, con las excepciones establecidas en la propia norma.
La entrada en vigor de esta reforma se ha fijado para el 15 de noviembre de 2026, por lo que no debe confundirse con la fecha de publicación del decreto.
¿Qué debes revisar antes de no renovar un alquiler?
Antes de comunicar la finalización de un contrato, conviene comprobar:
- La fecha de firma y la duración inicial del contrato.
- Las prórrogas que se hayan producido y el período contractual actual.
- El plazo de preaviso aplicable y la fecha en la que se enviará la comunicación.
- Si existe alguna regla transitoria o excepción que afecte al contrato.
La norma también precisa que determinadas comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de su publicación conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. Por eso, analizar cada contrato de forma individual es especialmente importante.
Prórrogas extraordinarias y límites a la actualización del alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 recupera la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
La ampliación no es automática. El arrendatario debe solicitarla, estar al corriente del pago del alquiler y haber cumplido mensualmente sus obligaciones durante los ocho meses anteriores, además de reunir las demás condiciones aplicables. Su coordinación con las prórrogas ordinarias debe analizarse según el contrato concreto.
La reforma también recupera límites extraordinarios para determinadas actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta ya supere el límite máximo aplicable según el sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse en los supuestos regulados. En los demás casos, si no existe un nuevo acuerdo entre las partes, el incremento no podrá superar el 2 % cuando así lo establezca la norma.
Antes de aplicar una subida del alquiler, es recomendable comprobar el contrato, la fecha de actualización, el índice aplicable y las condiciones legales vigentes.
Nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones
La reforma delimita con mayor precisión el alquiler de temporada. Para que un arrendamiento tenga carácter temporal debe existir una causa real, identificable y acreditable, como un desplazamiento profesional o académico. No basta con incluir la expresión «contrato de temporada» en el documento.
La norma establece, con carácter general, una duración superior a 31 días y no superior a doce meses, con posibilidad de prolongación cuando persista la causa temporal y se cumplan las condiciones legales. Si no se justifica adecuadamente la temporalidad o se dan determinadas circunstancias, el contrato puede quedar sujeto al régimen de vivienda habitual.
También se regulan expresamente los alquileres por habitaciones. Su calificación dependerá de la necesidad que cubran y podrán ser habituales o temporales. Además, en los supuestos previstos legalmente, la suma de las rentas de las habitaciones no podrá utilizarse para superar los límites que corresponderían al alquiler de la vivienda completa.
Propietarios e intermediarios deberían revisar sus anuncios, contratos y documentación para comprobar que la modalidad de arrendamiento utilizada responde a la realidad de la operación.
¿Qué novedades fiscales introduce la reforma de vivienda de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora cambios tributarios que pueden afectar tanto a quienes alquilan una vivienda como a quienes la arriendan o realizan determinadas operaciones inmobiliarias.
Reducciones del IRPF para propietarios
La norma establece un sistema de reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda, con porcentajes que varían según las circunstancias. Entre los factores que pueden influir se encuentran la renta pactada respecto al contrato anterior, la ubicación en una zona tensionada, la edad del inquilino, el carácter asequible del alquiler y la realización de determinadas obras de rehabilitación.
En algunos supuestos, la reducción puede alcanzar el 100 %, aunque no se aplica automáticamente a todos los arrendamientos. Es necesario comprobar los requisitos concretos y conservar los documentos que acrediten las condiciones exigidas.
Deducción estatal por alquiler para determinados inquilinos
La reforma incorpora una deducción estatal en el IRPF para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, siempre que cumplan las condiciones establecidas.
La deducción equivale al 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual. La base máxima puede alcanzar los 11.630 euros para quienes no superen una base imponible de 23.007,20 euros y se reduce progresivamente para bases superiores, hasta el límite previsto por la norma.
También deben revisarse las condiciones relativas a la titularidad de otras viviendas y la posible compatibilidad con las deducciones autonómicas. La aplicación concreta dependerá de la situación personal y fiscal de cada contribuyente.
IVA en determinados alquileres de corta duración
A partir del 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración no supere treinta noches podrán quedar sujetos al IVA del 10 %, en los términos previstos legalmente. También se mantiene la tributación de los alquileres en los que se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Esto no significa que todos los alquileres de temporada deban llevar IVA. La aplicación del impuesto depende de las características de la operación, de su duración y de los servicios prestados.
Otros cambios tributarios
El paquete legislativo incluye además medidas que afectan a:
- La exención de determinadas ganancias patrimoniales por la transmisión de viviendas a entidades públicas destinadas a vivienda social o asequible, cuando se cumplan las condiciones legales y dentro del período previsto.
- Los posibles recargos del IBI sobre determinados inmuebles destinados a alojamientos turísticos en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado.
- La fiscalidad de determinadas SOCIMI, incluidos cambios en el gravamen de beneficios no distribuidos procedentes de actividades residenciales.
- Los coeficientes máximos aplicables al cálculo de la plusvalía municipal.
Estas medidas tienen condiciones, fechas de aplicación y posibles excepciones propias. Antes de vender una vivienda, calcular una renta o presentar una declaración fiscal, conviene verificar cuál es la regla aplicable al caso concreto.
Tabla resumen de los principales cambios en vivienda
| Materia | Principal novedad | Qué conviene revisar |
|---|---|---|
| Duración del alquiler | Prórrogas sucesivas de cinco o siete años en los supuestos previstos. | Duración, vencimiento y preavisos del contrato. |
| Prórroga extraordinaria | Posibilidad de solicitar hasta dos años adicionales en determinados contratos. | Fecha de vencimiento y requisitos del arrendatario. |
| Actualización de renta | Límites extraordinarios para determinadas revisiones hasta finales de 2027. | Índice aplicable y condiciones del contrato. |
| Alquiler temporal | Mayor exigencia de justificar la causa de temporalidad. | Motivo, duración y documentación del arrendamiento. |
| IRPF del alquiler | Reducciones variables según las circunstancias del arrendamiento. | Contrato, renta y documentación justificativa. |
| IVA en alquileres cortos | Tributación al 10 % en determinados arrendamientos desde diciembre de 2026. | Duración, servicios prestados y naturaleza de la operación. |
¿Qué deberían hacer propietarios e inquilinos?
Ante una reforma de este alcance, lo más prudente es evitar decisiones basadas únicamente en titulares o resúmenes generales. Las fechas, las condiciones transitorias y la situación jurídica de cada contrato pueden cambiar el resultado.
Si eres propietario, revisa los contratos próximos a vencer, los preavisos, la renta que aplicas y la documentación fiscal de tus alquileres. Si eres inquilino, comprueba si puedes solicitar una prórroga, qué límites pueden afectar a una actualización de renta y si reúnes los requisitos para aplicar una deducción.
Si tienes una empresa o inviertes en inmuebles, también conviene revisar el tratamiento fiscal de las operaciones previstas, especialmente cuando se trate de alquileres de corta duración, transmisiones de viviendas o activos vinculados al alojamiento turístico.
Conclusión: revisar cada caso será clave para aplicar la reforma
Los nuevos reales decretos-ley introducen cambios relevantes en la duración de los contratos de alquiler, las actualizaciones de renta, los arrendamientos temporales y la fiscalidad de la vivienda. Sin embargo, no todas las medidas se aplican en la misma fecha ni bajo las mismas condiciones.
Además, su continuidad depende del correspondiente trámite de convalidación parlamentaria. Por eso, antes de renovar o finalizar un contrato, modificar una renta o realizar una operación inmobiliaria, es recomendable comprobar la normativa aplicable en ese momento.
En 347 Asesores podemos ayudarte a revisar las implicaciones fiscales y económicas de estas novedades y a valorar cómo pueden afectar a tu situación.
Si necesitas orientación para analizar tu caso, contacta con nuestro equipo. Te ayudaremos a identificar los aspectos que conviene revisar para tomar decisiones con mayor seguridad.
