Declarar alquileres en España puede ser una tarea compleja, especialmente cuando se produce un impago. Muchos propietarios se enfrentan a una duda recurrente: ¿debo declarar los ingresos del alquiler si el inquilino no me ha pagado?
La respuesta —aunque pueda parecer injusta— es clara: sí, hay que declarar esas rentas, incluso si no se han cobrado.
Este principio, que sorprende a muchos arrendadores, afecta tanto a residentes como a no residentes que tienen inmuebles alquilados en España. En este artículo te explicamos por qué Hacienda exige declarar los alquileres impagados, qué dice la normativa y cómo puedes protegerte ante estas situaciones.
¿Por qué hay que declarar alquileres aunque exista impago?
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) establece que los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles situados en España deben tributar en España, aunque el propietario viva fuera.
Y lo más relevante: Hacienda no aplica el criterio de cobro (criterio de caja), sino el criterio de devengo o exigibilidad.
En otras palabras, lo que importa no es si el dinero se recibió, sino si el arrendador tenía derecho a exigirlo según el contrato. Si el inquilino debía pagar el día 1 de cada mes, esa renta se considera “exigible” y, por tanto, debe declararse aunque no haya sido ingresada.
Este principio se aplica incluso si el arrendatario permanece en el inmueble sin pagar o si el propietario ha iniciado un proceso judicial de desahucio. Desde el punto de vista fiscal, la obligación de declarar alquileres impagados no desaparece por el simple hecho de que no haya existido pago.
Qué dice la normativa sobre declarar alquileres impagados
La normativa del IRNR (artículos 13 y 24 del Texto Refundido) y la referencia a la Ley del IRPF dejan clara la postura de Hacienda:
“Se consideran rendimientos íntegros los importes que el arrendador puede exigir al inquilino, con independencia de que este cumpla o no con el pago”.
Por tanto:
- El impago no elimina la obligación de declarar.
- Solo en casos excepcionales —como cuando existe un litigio que determina si el derecho al cobro es real o no— se puede diferir la tributación.
Esto último está regulado en el artículo 14.2 de la LIRPF, que permite retrasar la imputación de los ingresos solo si hay un procedimiento judicial que todavía no ha resuelto si la renta es exigible.
La posición del TEAC y los tribunales
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha reafirmado recientemente este criterio en su resolución 1522/2022, de 24 de junio de 2025.
El caso fue el siguiente:
Una propietaria residente en Suiza había alquilado un inmueble en España y presentó sus declaraciones mediante el modelo 210 del IRNR.
Años después, solicitó la rectificación de esas autoliquidaciones alegando que el inquilino había dejado de pagar.
Sin embargo, Hacienda denegó su solicitud, recordando que el hecho imponible no depende del cobro efectivo, sino de la exigibilidad contractual de la renta.
Incluso existía una sentencia judicial que reconocía su derecho a cobrar esas mensualidades impagadas, lo cual reforzaba el argumento de que debían declararse.
El Tribunal Supremo, en su sentencia 1467/2021, de 14 de diciembre de 2021, ya había establecido la misma doctrina, aplicable tanto a residentes como a no residentes.
Ejemplo práctico: declarar alquileres impagados siendo no residente
Veamos un ejemplo para entender mejor cómo funciona esta obligación:
Imaginemos a Marco, residente en Suiza, propietario de un piso en Valencia alquilado por 1.000 € al mes. El contrato establece el pago mensual, pero el inquilino deja de pagar desde enero de 2024.
En este caso, Marco debe declarar 1.000 € cada mes en el modelo 210, incluso si no ha recibido ningún pago. La Administración considerará que esos importes son rendimientos exigibles, y exigirá el pago del 24 % de IRNR sobre esas cantidades.
Qué ocurre si el propietario inicia un desahucio
Muchos arrendadores creen que, al presentar una demanda de desahucio, pueden dejar de declarar los alquileres impagados.
Sin embargo, la doctrina fiscal no lo permite.
El inicio de un procedimiento judicial no modifica la obligación de declarar.
Solo si un tribunal determina posteriormente que el derecho al cobro no existía (por ejemplo, porque el contrato era nulo o se resolvió sin derecho a renta), se podría rectificar la declaración.
Mientras tanto, Hacienda entiende que esas rentas siguieron siendo exigibles y, por tanto, deben incluirse en la declaración correspondiente.
Diferencias entre residentes y no residentes al declarar alquileres impagados
La obligación de declarar alquileres impagados afecta a todos los propietarios, pero las consecuencias fiscales varían según el tipo de contribuyente.
Como ves, los no residentes están en desventaja, ya que no pueden deducirse gastos ni pérdidas derivadas de impagos (salvo que residan en la UE o en el Espacio Económico Europeo).
Qué hacer ante un impago de alquiler
Ante un impago, lo recomendable es actuar con rapidez y seguir un plan claro:
- Reclamar formalmente la deuda por escrito (burofax o requerimiento fehaciente).
- Guardar toda la documentación (contrato, comunicaciones, justificantes de impago).
- Iniciar el procedimiento de desahucio cuanto antes, si el inquilino no responde.
- Seguir declarando los alquileres impagados mientras la renta sea exigible.
- Una vez recuperada la vivienda, podrás ajustar o compensar parte de esas rentas en la declaración del siguiente ejercicio, si se cumplen ciertos requisitos.
Cómo minimizar el impacto fiscal de declarar alquileres impagados
Si bien no se puede evitar la obligación de declarar, sí existen estrategias legales para reducir el impacto económico:
- Contratar un seguro de impago de alquiler, que cubra rentas y gastos judiciales.
- Delegar la gestión fiscal en una asesoría especializada, que te ayude a optimizar deducciones y plazos.
- Revisar anualmente los contratos, para evitar cláusulas que dificulten el cobro o generen ambigüedad en la exigibilidad.
- Acreditar residencia fiscal en la UE/EEE si es el caso, para poder aplicar un tipo impositivo reducido y deducir gastos.
Conclusión: declarar alquileres impagados, una obligación que requiere asesoramiento
Declarar alquileres impagados puede parecer injusto, pero la legislación española es clara: lo relevante no es el cobro, sino el derecho a cobrar.
Tanto si resides en España como si no, Hacienda te exigirá declarar esas rentas, y no hacerlo puede acarrear sanciones, recargos e intereses.
Por eso, la mejor decisión es contar con el acompañamiento de un asesor experto que te ayude a cumplir correctamente tus obligaciones fiscales, sin pagar más de lo necesario y protegiendo tus intereses como propietario.
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